銀行の商業用不動産評価方法に「さまざまな問題」をＥＣＢが指摘

　2018年以降、銀行の担保評価の詳細について不動産鑑定士にたずねるなどして銀行作業の立ち入り検査を進めてきたユーロ圏の銀行監督当局である

　　　欧州中央銀行（ＥＣＢ）
は14日のリポートで、「銀行が担保評価を依頼する、または実施する方法に、さまざまな問題」が認められたと明らかにした。　
　また、不動産市場の急落に対するもろさを銀行が過小評価している可能性を警告した。

　その中には、銀行が「市場価値」を設定する際に、資産売却により現時点で回収が見込まれる額ではなく、将来的に実現可能と考える水準を基にしていることなどがあるという。市場の低迷期に銀行がその後の回復を織り込む評価を行うと、とりわけ誤解を招きやすくなる。この評価基準は「誤解されたり、誤って適用されたりすることが多い」とした。

　ＥＣＢは今回のリポートで、商業用不動産、特に新型コロナウイルスのパンデミックで
　　　需要が崩壊したオフィス物件
について、投資家の間では銀行のエクスポージャーに懸念があると指摘したうえ、家主や銀行は中央銀行の利下げが商業用不動産の需要を押し上げ、市場が底打ちすることに期待をかけているが、バリュエーションに問題が見られるためその期待は尚早だと警告した。

　銀行に対して、「市場価値を膨らませる」ために
　　　開発プロジェクト
で実現し得る最高の価格を評価基準として設定するなど、「不当な」会計上の慣例を適用していることや、「古く不適切な市場データ」を使って「現在の地合いや市場参加者の期待を無視している」との批判を行った。

　なお、ユーロ圏では来年から、担保評価に値上がり期待を含めることができなくなる。

　欧州銀行監督機構（ＥＢＡ）によると、欧州の銀行が抱える商業用不動産ローンは約１兆4000億ユーロ（約227兆円）に上る。
　このうちおよそ18％が、信用リスクが大きく高まった「ステージ２」に分類されている。

　　

　　
ひとこと
　米国では温暖化対策などで商業用不動産の改修で莫大な費用が今後必要となる物件の大幅下落が続いている。こうした費用を考えもせず、購入し続けている日本の金融機関の行動は異常であり、円高になればさらに円ベースで資産の劣化を招くが、意識すらしていない殿様商売などでの不動産主体の担保の査定も情報不足が目立つため、リスク査定が出来ない日本の銀行マンが多いのは致命傷だろう。
　護送船団で守られる日本の金融機関の思考も途上こkに金をばら撒く成金政治家と同じだ。