リアルページ(RealPage, Inc.) 不動産管理ソフトウェアを提供する米国の多国籍企業

リアルページ(RealPage, Inc.)

　集合住宅、商業住宅、一戸建て住宅、バケーションレンタル住宅業界向けに不動産管理ソフトウェアを提供する米国の多国籍企業である。

　同社のサービスは、世界中で 2,400 万戸以上の住宅の管理に使用されている。

　ダナ・ジョーンズが取締役会長兼最高経営責任者を務めている。

　RealPageは、従来型および手頃な価格の集合住宅市場向けの

　　　オンプレミス不動産管理システムプロバイダー

であるRent Roll, Inc. を買収して1998年に設立された。

　RealPageは2016年に本社をテキサス州リチャードソンに移転し、2017年にはアパート市場データプロバイダーの

　　　Axiometrics

公共料金およびエネルギー管理会社の

　　　American Utility Management

収益管理および価格設定プロバイダーの

　　　Lease Rent Options

リースおよびマーケティングプラットフォーム会社の

　　　On-Siteの4社

を買収した。

　2018年、RealPageはニュージャージー州ハッケンサックに拠点を置く電子決済プラットフォーム企業

　　　ClickPay

を買収する契約を締結したと発表した。

　2019年7月、RealPageはユーティリティ管理会社

　　　SimpleBills

を買収、同年12月には、RealPageはBuildiumを買収した。

　2020年1月、RealPageはModern Message, Inc.を買収することに合意した。

　2020年9月、RealPageは不動産IoTスタートアップのStratisを買収した。

　2020年12月、プライベートエクイティファームの

　　　トーマ・ブラボー

は、リアルページを96億ドルで買収すると発表した。

　1株当たり88.75ドルを支払うというもので、これは当時の終値に対して31%のプレミアムだった。

　その年、同社の株価は26%上昇したと報告され、この買収は2021年4月に完了した。

　2021年1月、RealPageは大手インターネットプロバイダーのWhiteSkyを買収した。

　RealPageは、賃貸市場における独占禁止法違反と価格操作の疑いで告発されている。

　RealPageに対する訴訟では、個人が価格操作を行うことが違法であるならば、ソフトウェアやアルゴリズムによって行われる場合も違法であるべきだと主張している。

　また、訴訟では、RealPageが顧客に価格設定の提案に従うよう圧力をかけていると非難されている。

　2022年10月、プロパブリカは、家主がRealPageの資産最適化アルゴリズムである

　　　YieldStar（後にAI Revenue Managementにブランド変更）

を使用して米国全土で家賃を値上げし、そのユーザーを、参加者に賃貸物件を市場から差し控えるよう奨励する違法カルテルと名付けたと報じた。

　不動産管理者/家主の約90％が、ソフトウェアが提案した価格変更を承認している。

　RealPageのソフトウェアは、家主のユーザーがテナントと家賃価格を交渉することを強く推奨していない。

　2022年11月、米国司法省の反トラスト局は、米国全土での家賃高騰に寄与したとされるRealPageに対する調査を開始した。同社のYieldStarソフトウェアは、「家主が借主に可能な限り高い家賃を押し付けるのを助ける」アルゴリズムを使用しているとされている。

　2023年11月、コロンビア特別区の

　　　ブライアン・シュワルブ司法長官

は、リアルページとワシントンDCの12社以上の大手アパート所有者に対して反トラスト法違反の 価格カルテル訴訟を起こし、リアルページの収益管理プラットフォームを使用して競争上機密性の高いデータを共有することで、賃貸価格を人為的に高く設定するために違法に共謀したと非難した。

　2023年4月、RealPageに対する20件以上の民事独占禁止法訴訟が、主に集合住宅の賃借人を代表して提起され、同社が違法に共謀して価格を市場価格よりも高く維持したと主張し、テネシー州ナッシュビルの連邦裁判所に統合された。

　2023年11月、米国司法省は訴訟を支持する「利益相反声明」を提出し、共有データとアルゴリズムの使用は他の価格操作スキームと同様に「同じ非難の対象になる必要がある」と主張した。

　2023年12月、ウェイバリー・クレンショー米国地方裁判所首席判事は、RealPageによる統合訴訟の却下請求を却下した。　

　2024年8月、司法省は8州の司法長官とともに、RealPageに対して民事独占禁止法訴訟を起こした。

　同社が「家主間の競争を減らすための違法な計画」に従事し、「家主がアパートの価格設定に使用する商用収益管理ソフトウェアの市場を独占しようとした」ため、競争の利益を奪い、何百万人もの賃借人に損害を与えたと主張した。

　
　2024年1月、ロン・ワイデン上院議員とピーター・ウェルチ上院議員は、賃貸住宅価格情報の調整を禁止するとともに、家主が賃貸住宅価格を調整できるようにするRealPageやYardiなどの企業のサービスを使用することを禁止する

　　　「2024年賃貸住宅カルテルのアルゴリズム促進防止法」

と題する連邦法案を提出した。

　2024年7月、サンフランシスコ市議会は、RealPageやYardiなどが提供するソフトウェアやアルゴリズムを使用して、家主が市内の家賃を設定したり、入居を管理したりすることを禁止する条例を全会一致で承認した。

　この条例の最終投票は9月3日に予定されている。